부동산 등기부등본 열람 발급 보는 법 이것 모르는데 계약?

등기부등본에는 부동산에 관한 권리관계, 채무관계, 현황이 기재되어 있으며 매매, 전세, 월세 등 부동산 거래를 해야 할 때나 경매 권리분석을 하기 위해서는 반드시 등기부등본을 먼저 살펴보아야 합니다.  이 공적장부에 어떤 중요한 내용들이 표시되어있으며 어느 부분을 주의 깊게 보아야 하는지 잘 알게 된다면 큰 금액이 오가며 위험할 수도 있는 거래에서 자신과 가족을 안전하게 지킬 수 있을 것입니다.   매매 임대차 계약 체결 시 주의할 사항까지 알아보겠습니다. 

 

1. 등기부등본 열람 발급 방법

해당 부동산의 주소를 알기만 하면 직접 등기소에 방문하거나 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람 발급 신청할 수 있습니다.  주소를 안다면 자신의 집뿐 아니라 어떤 집이든 누구나 열람할 수 있으며 아파트를 사고 팔거나 임대 또는 임차를 해야 할 때 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 현황과 소유권, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있습니다.  인터넷등기소 홈페이지의 아래 화면에서 안내에 따라 몇 번만 클릭하면 발급받을 수 있습니다. 

 

등기부등본 열람 발급

 

2. 등기부등본 보는 법 (구성, 기재되는 내용)

권리관계 등재되는 시간이 함께 기록되어 시간순에 따라 나열되며 먼저 기록된 선순위 권리는 나중에 등재된 후순위보다 경매 배당을 우선 받는 등 유리합니다.  경매에서 권리분석을 잘 못하여 낙찰 받은 후 큰 손실을 입는 경우가 있는데 이런 때에도 등기부등본을 제대로 파악하는 것이 매우 중요합니다.  건물등기 중 집합건물(아파트, 다세대, 오피스텔 등) 등기부등본을 발급받아 캡처한 것을 보여드리며 표제부, 갑구, 을구 부분에는 각각 아래 내용들이 기재되어 있습니다. 

 

등기부등본 표제부 갑구 을구

 

 (1) 표제부

부동산의 소재지 주소, 지번, 면적, 구조가 기재되어 있으며 건물명칭, 주소, 지번의 글자와 숫자 하나하나까지 정확하게 확인하여 그것이 계약서에 기록된 것과 똑같은지 보아야 합니다.  집합건물인데 '대지권 없음'이라고 표시되어 있으면 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 확인해야 합니다.  

 

    전유부분의 건물의 표시

    - 접수 : 접수 연월일

    - 건물번호 : 소재 지번, 건물 명칭 및 번호 

    - 건물 내역 : 전용면적 (아파트 따위의 공동 주택에서 출입구, 엘리베이터, 계단 등 공용 면적을 뺀 나머지 (남과 공동으로 쓰지 않고 전용으로 쓰는) 바닥 면적과 구조

    - 등기원인 및 기타 사항

 

    대지권의 표시

    - 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리

    - 대지권 비율 : 집합건물이 속한 전체 대지 중 해당 세대의 전유 부분이 차지하는 지분 비율

    - 등기원인 및 기타 사항

 

 (2) 갑구 (소유권에 관한 사항)

소유권이 언제 어떤 이유로 누구에게 이전되었는지 변동된 내용이 표시됩니다.  갑구에 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매 등 나타난다면 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있으며 최근 짧은 기간 동안에 소유권 변동이 자주 발생되었다면 위험 소지를 꼭 살펴야 합니다.  상속받은 등기부상의 소유자와 계약하여 매수하였으나 나중에 보니 애초에 상속받을 권리가 없었던 사람이었음이 확인되어 매도자의 가족과 법적 다툼을 하게 되는 경우도 있으므로 꼼꼼하게 여러 면을 확인해야 합니다. 

 

    - 순위 번호 : 등기 순서에 따라 기재되므로 맨 마지막 부분에 현재 부동산 소유주 확인됨

    - 등기 목적 : 소유권 이전 등 나타남

    - 접수 : 접수 연월일

    - 등기원인 : 매매 연월일 표시

    - 권리자 및 기타 사항 : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소 기재됨.  단독 소유라면 '소유자'로 표시되며 공동 소유라면 '공유자'로 표시되고 지분 기재됨

 

 (3) 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

소유권 이외의 저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다.  

 

    - 순위 번호 : 등재된 순서

    - 등기 목적 : 근저당권 설정 등 표시

    - 접수 : 접수 연월일

    - 등기원인 : 몇 년 몇 월 몇 일에 설정계약했는지 나타남

    - 권리자 및 기타 사항 : 소유자가 은행에서 대출을 받아 근저당권이 설정되어 있다면 여기에 대출금액의 120~130% 액수가 기재되어 있으며 전세나 월세 계약을 체결하려는 입장이라면 이런 기록을 반드시 꼼꼼하게 보아야 합니다.  먼저 기재된 근저당권이 선순위이므로 만약 경매될 경우 위험하지 않을지 따져보아야 합니다.  

 

3. 부동산 매매 임대차 계약 체결 시 주의할 사항

    - 부동산 등기부등본 열람 발급 보는 법 먼저 공부하고 나서 계약하기

    - 아파트, 오피스텔 등 집합건물은 등기부등본에서 전유 부분의 건물과 대지권 표시를 다 확인할 수 있지만 단독주택을 계약할 때에는 건물 외에 토지등기부도 같이 발급받아 보기

    - 계약할 때, 중도금 납부하기 전, 잔금 입금 전 때때마다 발급받아 확인하기

    - 개업 공인중개사와 거래 상대방의 신분증과 계약서 내용 비교

    - 계약금, 중도금, 잔금 입금을 반드시 등기부등본상의 소유자 계좌로 해야 함

    - 드물지만 신분증을 위조하는 경우도 있으므로 주의하여 살펴야 하며 거래 당사자가 신분 확인에 미온적인 태도를 보일 경우에는 서둘러 결정하지 말고 신중해야 함

    - 건물 소유자로부터 위임을 받은 사람과 계약을 체결해야 할 경우 위임장, 위임장 위변조 여부, 소유자에게 위임사실과 계약조건 직접 확인 과정을 거쳐야 함

    - 주변 시세보다 너무 저렴하거나 특이하게 조건이 좋을 경우 권리관계와 건물의 상태, 구조, 환경, 누수 여부 등을 한 번 더 확인해야 하며 주변 공인중개사들과 지인들의 의견을 들어보는 것이 안전함

    - 소유주는 관리인에게 자신의 인감증명서, 인감도장, 통장을 맡기며 임대차 계약과 보증금 관리를 포괄적으로 위임할 경우 전세사기 사건이 일어날 수도 있으므로 주의해야 합니다.